安泰证券瑞安罗康瑞：房地产市场经过两三年调整，已筑底向好

3月28日安泰证券，重仓上海的港资开发商瑞安房地产（00272.HK）发布了2024年业绩，共实现收入81.73亿元，同比下降16%；利润实现8.1亿元，同比下降42%；股东应占溢利为1.8亿元，同比下降78%。

业绩下降主要是受到确认物业销售收入下跌的影响。具体来看，物业销售确认收入43.56亿元，同比下降26%；租金及相关收入实现24.56亿元，同比增长2%。其中，租金收入的大头来自上海物业组合，报告期内，共实现收入17.86亿元元，同比增长2%。

瑞安新天地行政总裁张斌表示，租金收入的增长一方面来自零售物业，整体出租率稳定在94%左右，同时2024年的客流量和整体销售额分别增长了12%和8%，2023年开业的蟠龙天地和鸿寿坊项目贡献了租金增长中的很大一部分；另一方面，办公物业组合也表现较稳健，成熟办公楼的平均出租率91%。

也是由于收入结构的些微调整，租金占整体收入的比例变高，使得瑞安在2024年的毛利率水平明显提高12个百分点至64%。

另据张斌透露，瑞安超过7成的投资都在上海，在过去的20多年中，其在上海核心地段的物业已超过170万平方，总体商业物业估值达到790亿元。

不过，对瑞安来说，住宅物业的打造和销售仍是其业绩的核心支撑。2024年9月，均价高达21万元/平方米、套均总价接近1.1亿元的翠湖天地·六和入市，共计108套房源当日售罄，收金119.79亿元。这一销售单价也创造了上海集中推盘以来的新高。同年推出的另一住宅项目翠湖滨江，目前也已售出 6300 平方米。

位于上海的两个高端项目推动瑞安的物业销售增长，2024年全年实现合约销售额150.55亿元，同比涨幅超3成。据瑞安房地产行政总裁王颖透露，2025年末还将推出翠湖天地·六和的风貌别墅产品安泰证券，共36 栋独栋和联排别墅。

尽管近年来在公开市场上获地较为谨慎，但瑞安手中仍有不少可售项目。王颖透露，瑞安手中2025年及以后可供销售及预售的住宅物业建筑面积约17.63万平方米，涵盖7个项目，包括翠湖天地6期的风貌别墅、翠湖滨江及武汉三个项目的住宅，瑞安权益可售货值为269亿元，其中位于上海的有110亿元，此外大部分来自武汉。

值得一提的是，对此前经历过高负债压力的瑞安来说，在房地产行业调整期，保证资产负债表的稳定性至关重要。截至2024年末，瑞安的净资产负债率稳定在52%。

瑞安房地产财务总裁兼投资总裁孙希灏透露，将2025年3月3日到期的4.9亿美元优先票据算在内，自2021年至今，瑞安已累计偿还了共452亿元的离岸债务。“公司负债到期的高峰期已经过去了。未来，确保充足的流动性仍将是我们的首要任务。”

对于未来行业走向，瑞安房地产主席罗康瑞认为，房地产市场经过过去两三年的调整，现在应该已经筑底、稳步向好，不过目前仍有两个不确定因素，如全球经济走向和出险开发商未来的财务处理情况，都可能会影响市场走向。

罗康瑞表示，总体来说，随着不明朗因素的调整，未来市场会稳步向好。

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